السبت 23 ذو الحجة 1440ﻫ 24-أغسطس-2019م

صناديق الاستثمار العقارية لتحقيق دخل ثابت وليست للمضاربة .. وصندوق شعاع ريت اتخذ اقصى الاجراءات للحد من المخاطر

صناديق - خاص

أكد الرئيس التنفيذي للعمليات في شركة شعاع كابيتال العربية السعودية باسل برقاوي أن صناديق العقار المتداولة “ريت” وسيلة استثمارية عقارية بديلة طويلة الأجل، تهدف إلى توفير فرص الاستثمار في محافظ عقارية ضخمة لعامة المستثمرين بهدف توفير دخل ثابت عبر توزيعات دورية وتوفير السيولة عبر تداول الوحدات في السوق والشفافية الكاملة في التعاملات، وليست وسيلة للمضاربة بهدف تحقيق عوائد رأسمالية عالية

وأشار برقاوي خلال حوار خاص مع « صناديق »  الى أن قطاع صناديق الريت الى سوق الاسهم السعودي (تداول) هي اضافة جوهرية لتنوّع القطاعات الموجودة فيه حاليأ و اضافة عمق الى السوق و توفير فرص استثمارية مدرة للدخل مما سيساهم في خلق السيولة اللازمة لتنمية العجلة الاقتصادية في المملكة

وكشف برقاوي عن اتخاذ صندوق شعاع ريت اقصى الاجراءات اللازمة للحد من المخاطر التي يمكن التحكم بها ليكون الصندوق على اقل قدر ممكن من تلك المخاطر المنوطة بمثل هذا النوع من الاستثمارات، خاصة أن الصندوق المطروح للاكتتاب حالياً حتى نهاية 2 مايو 2019م يعد أول صندوق ريت يتم الموافقة عليه بناء على اللوائح المحدثة من قبل هيئة السوق المالية لصناديق الاستثمارات العقارية المتداولة.

الى تفاصيل الحوار :

– السوق السعودي شهد العديد من أطلاق الصناديق العقارية، حدثنا عن صناديق الاستثمار العقارية في السوق السعودية والعالمي والى ماذا تهدف بالتحديد؟

يمتد تاريخ صناديق العقار المتداولة “ريت” الى بداية ستينيات القرن الماضي و التي نشأت في الولايات المتحدة الاميريكية و امتدت خلال السنوات الى اكثر من ثلاثين دولة في العالم. تصنف عالميا على أنها وسيلة استثمارية عقارية بديلة طويلة الأجل، تهدف إلى توفير فرص الاستثمار في محافظ عقارية ضخمة لعامة المستثمرين بهدف توفير دخل ثابت عبر توزيعات دورية وتوفير السيولة عبر تداول الوحدات في السوق والشفافية الكاملة في التعاملات، وليست وسيلة للمضاربة بهدف تحقيق عوائد رأسمالية عالية كما إن اضافة قطاع صناديق الريت الى سوق الاسهم السعودي (تداول) هي اضافة جوهرية لتنوّع القطاعات الموجودة فيه حاليأ و اضافة عمق الى السوق و توفير فرص استثمارية مدرة للدخل مما سيساهم في خلق السيولة اللازمة لتنمية العجلة الاقتصادية في المملكة.

 

– لماذا تم اختيار التوقيت الزمني لطرح صندوق شعاع ريت في هذا الوقت بالتحديد؟

اختيار التوقيت الزمني لطرح صندوق شعاع ريت يعتمد على نقطتين اساسيّتيْن. الاولى هي اصدار اللوائح المحدثة لصناديق الاستثمار العقارية المتداولة (الريت) من قبل هيئة السوق المالية في اواخر العام الماضي بحيث يكون الصندوق هو اول صندوق يوافق عليه من قبل الهيئة بناءً على اللوائح المحدثة، حيث تفتخر شعاع كابيتال العربية السعودية بانها كانت من ضمن الاشخاص المرخص لهم الذين ساهموا في ادلاء اقتراحاتهم و أفكارهم على هيئة السوق المالية فيما يتعلق بتوجههم لتحديث اللوائح الخاصة بصناديق العقار المتداولة “ريت”. و التي على اثرها تم هيكلة صندوق شعاع ريت و التي تهدف إلى زيادة كفاءة صناديق الاستثمار العقارية “الريت” باتباعها أسساً تسهم في الحد من المخاطر المنوطة بهذه الصناديق والتأكد من جاهزية الأصول والعقود نظاميا وتنوع المستأجرين، إضافة إلى اتباع النظم المحدثة لتقييم الأصول والتي تعكس السعر السوقي العادل للعقارات من خلال الاعتماد في تقييمها على متوسط الأسعار الإيجارية السائدة للأصول المشابهة في السوق وعدم الاعتماد على قيمة العقود الإيجارية الموقعة فقط وتشمل اللوائح المحدثة أيضا تطبيق فترة حظر على وحدات كبار الملاك مدتها 12 شهرا من بداية تداول الوحدات في السوق السعودي، التي ستسهم في استقرار السعر السوقي للوحدة بشكل أكبر.

وأما النقطة الثانية، برأينا ان الوقت مناسب حالياً خاصة أن هذه الفترة تمر بمتغيرات إيجابية في السوق المحلي سواء من ناحية تحرك الاسواق أو تنفيذ برامج الخطة الاستراتيجية لرؤية السعودية 2030 ، وتعد صناديق الاستثمار العقارية ” الريت” منتج يوفر لدى شريحة كبيره من المجتمع (الأفراد و الشركات)  إمكانية المساهمة في استثمارات عقاريه مدره للدخل و متداولة (قابلة للتسييل)، والطلب موجود والإمكانيات موجودة والسيولة موجودة، وصناديق الاستثمار العقارية  بشكل عام تعتبر من احد العناصر الاساسية في تنمية العجلة الاقتصادية في المملكة.

 

– كم بلغ حجم الطرح للصندوق ومتى يتوقع الانتهاء من عملية اكتتابه ؟

بدأ الاكتتاب في صندوق شعاع ريت في 25 مارس 2019  حيث ان الوحدات المتاحة للاكتتاب من الجمهور هي 30.51 مليون وحدة بسعر 10 ريالات سعودية للوحدة أي ما يعادل 305.15 مليون ريال، والتي تشكل 51.5 % من حجم الصندوق، والبالغ 591.50 مليون ريال، بحدّ أدنى للاشتراك 500 ريال. و تم  الاعلان سابقاً عن تمديد فترة الاكتتاب الى 2 مايو 2019م، وذلك لعدم اكتمال التغطية للمبلغ المطروح و الناتجة عن بعض العقبات التقنية في فتح الحسابات لعدد من الشركات الاستثمارية الخليجية الراغبة في الاكتتاب.

 

 

– ماهي العقارات التي ينوي الصندوق الاستحواذ عليها؟

 ينوي الصندوق الاستحواذ على ستة أصول عقارية مدرة للدخل في أربعة قطاعات رئيسية (تجارية، مكتبية، سكنية، مستودعات) وفي مناطق حيوية من مدينة الرياض، وهي:

  1. ايليت مول – يقع على تقاطع شارع الامير محمد بن عبد العزيز (شارع التحلية) مع شارع الامير عبدالعزيز بن مساعد بن جلوي (شارع الضباب سابقاً)
  2. مركز الندى التجاري – يقع على تقاطع طريق الثمامة مع طريق عثمان بن عفان
  3. مستودعات الخريف – يقع على بداية طريق الخرج
  4. مبنى يورو السكني – يقع في حي السليمانية بالقرب من تقاطع طريق الملك عبد العزيز و شارع العروبة
  5. مفروشات المطلق رومز – يقع على تقاطع الدائري الشمالي مع طريق الملك عبدالعزيز
  6. مفروشات المطلق العليا – يقع على طريق العليا العام بالقرب من طريق الملك عبدالله

– صندوق شعاع ريت يقدم عائد تنافسي يتمثل في 7% للمستثمر، هل هناك مميزات اخرى ممكن ان يطرحها صندوق شعاع ريت على المستثمرين لتبقى المنافسة قائمه ما بينكم وبين الصناديق الأخرى؟

العوائد مهمة جداً لأي مستثمر و في طبيعة الحال يطمح المستثمر للحصول على أعلى عائد ممكن. لكن يجب توضيح معادلة جوهرية في مجال الاستثمار عامةً و هي ان كل ما يرتفع العائد ترتفع نسبة المخاطرة و العكس صحيح. لذا يجب توضيح ماهي العوائد ومقومات العوائد نفسها و التفرقة بين العوائد الطبيعية و تلك المركبة او المعدلة  إما باستخدام عامل الرافعة المالية (عبر الاقتراض) او غيرها من ادوات هيكلة العوائد الأخرى. اليوم، يهدف صندوق شعاع ريت  الى تقديم انقى عوائد و اقل مخاطر ممكنة حيث استثنى عاملين و هما (1) الاقتراض (مؤقتاً) و (2) حقوق الانتفاع (ابداً). فبالنسبة الى القروض، يقدم صندوق شعاع ريت “حالياً” منتج استثماري يستهدف عائد يقارب 7% صافي سنوياً و هو عائد نقي يعكس عائد فعلي و واقعي مبني على اساس الادنى من معدل سعر المتر التأجيري السائد في السوق لعقارات مماثلة في المنطقة ذاتها، وهذا يدل على جودة العوائد و الناتجة عن عقارات مملوكه ملكية حرة 100%، حيث ينوي الصندوق الاستحواذ على عقارات مستقبلية عبر الاقتراض و وسيتم تقدير الحد الامثل للاقتراض و الذي سيؤدي تلقائياً الى ارتفاع العائد عبر تاثير الرافعة المالية (leverage effect). بمعنى آخر، عوائد الصندوق سترتفع في المستقبل بإذن الله. أما بالنسبة لحقوق الانتفاع، اتخذ الصندوق استراتيجية اساسية تؤول دون الاستحواذ على حقوق انتفاع (عقود منفعة) لا في الوقت الحاضر و لا في المستقبل لما فيها من تضخيم للعائد و زيادة في المخاطر، و للتوضيح فإن عقد الانتفاع هو بمثابة عقد تأجير ارض يتم البناء عليها و الاستفادة من إيجاراتها طول مدة العقد (دون تملك العقار)، وعند انتهاء العقد تعود منفعة العقار للمالك الأساسي. لذلك يتطلب المستحوذ على هذا النوع من العقود على عوائد أعلى من العوائد الطبيعية لعقار مملوك، لما فيها من مخاطرة اعلى، لذا تعتبر عوائد مضخمة. كما و ان حقوق الانتفاع تَقِل قيمتها السوقية كلّما اقتربت من فترة انتهائها. لذا فانها أيضا تأثر سلبا على التقييم مع مرور الوقت.وهذا يعتبر احد المخاطر التي يتطلب عائد أعلى لتعويض المستفيد من حق الانتفاع عن تلك المخاطر.

لذا لا تجوز المقارنة بشكل مباشر بين صندوق شعاع ريت و صناديق الريت الاخرى من هذا المنطلق.

اما بالنسبة للمميزات الاخرى التي تميز صندوق شعاع ريت و التي هي من وجهة نظرنا تعتبر مهمة و تجعله منافساً في السوق، و منها النحو التالي:

1- كونه اول صندوق ريت يوافق عليه بناءً على اللوائح المحدثة من قبل هيئة السوق المالية، و التي ترتكز على:

فترة حظر مدتها ١٢ شهر على وحدات كبار الملاك ابتداءً من اول يوم تداول

نظم التقييم

جودة العقود

توزيع الأصول

توزيع الدخل و تقليص المخاطر الناتجة عن تركز الدخل

2- تنوع الملاك، حيث ان الصندوق سيستحوذ على ٦ عقارات مملوكة من قبل ٥ جهات مختلفة و مستقلة، و لايستطيع أي مالك حالي او مستقبلي المشاركة بأكثر من عقارين في الصندوق، وهذا ما يزيد من استقلالية أخذ القرارات من قبل مدير الصندوق ومجلس ادارته.

3- توحيد مصالح المستثمرين مع مدير الصندوق،حيث ان جزء كبير من رسوم الإدارة مبني على الدخل التأجيري للعقارات. بمعنى آخَر، مدير الصندوق يشارك المستثمرين بالمخاطر المتعلقة بالدخل التأجيري،مما يدل على ثقة مدير الصندوق بقوة العقود و الضمانات الموجودة

4- استقلالية مدير الصندوق التامة على مستوى العقارات و الملاك

– هل العوائد التي أعلى من 7% غير مضمونة او تحمل مخاطرة عالية على صناديق الاستثمار؟

كما اشرت سابقا، لا يوجد استثمار بدون مخاطرة، وكل ما ارتفعت نسبة العوائد ارتفعت نسبة المخاطرة، و العكس صحيح. هناك شقّين للمخاطر وهما الشقّ المتعلق في العوامل الخارجية كحالة سوق الاسهم، حالة الاقتصاد العام، العوامل الجيوسياسية و ما الى ذلك، وهذا الشق من المستحيل التحكم فيه، اما الشقّ الاخر و المتعلق بفرصة الاستثمار نفسها من ناحية الهيكلة، دراسة الجدوى، مدى التحكم بالمخاطر وما الى ذلك، فهذا الشق يمكن للمستثمر التعمق به لاخذ القرار الاستثماري لانه مبني على وقائع و اتفاقيات منصوص عليها في الشروط و الاحكام.  فعلى المستثمر أن يدرس هيكلة الصندوق، العقارات و مواقعها، عقود الإيجار، الضمانات التي تضمن تحصيل مدير الصندوق للإيجارات نفسها ويضمن ان العقود ستنفذ.

كما سبق وذكرت، اتخذ صندوق شعاع ريت اقصى الاجراءات اللازمة للحد من المخاطر التي يمكن التحكم بها ليكون الصندوق على اقل قدر ممكن من تلك المخاطر المنوطة بمثل هذا النوع من الاستثمارات، و منها على سبيل المثال و ليس الحصر، تنوع العقارات، تنوع الملاك، توحيد المصالح، صلابة العقود و الضمانات، و لكن هذا لا يعني اته يخلى من المخاطر.

 

ذات صلة

اترك تعليقاً

لن يتم نشر عنوان بريدك الإلكتروني. الحقول الإلزامية مشار إليها بـ *