الثلاثاء 29 ذو القعدة 1443ﻫ 28-يونيو-2022م
ADVERTISEMENT

صناديق الريت في مواجهة السندات والأسهم الممتازة والعقارات.. أيهما أفضل؟

صناديق – الرياض

رغم مرور ما يقرب من عامين على ظهورها لأول مرة في السوق السعودي، لا تزال صناديق الاستثمار العقاري المتداولة “ريت” حديث الساعة؛ وذلك -ربما- لكونها أداة استثمارية جديدة نسبيًّا على أغلب المشاركين بالسوق.

وسواء أكنت أحد المستثمرين بتلك الصناديق أم لا تزال تفكر في جدوى الاستثمار بها، ربما يكون من المهم جدًّا لك أن تقارن بين خصائص صناديق الـ”ريت” وبين تلك التي تتميز بها الأدوات الاستثمارية الأخرى التي من الممكن أن توجه إليها رأسمالك.

السندات

في كتابه “الاستثمار بصناديق الريت”، أشار “رالف إل بلوك”، إلى أن السندات -وخاصةً العالية المخاطرة منها (junk)- عادةً ما توفر عوائد أعلى من المتوسط لدى صناديق الاستثمار العقاري المتداولة “ريت”. ولكن المستثمر في السندات لن يحصل على أكثر من الفائدة المنصوص عليها في عقد السند. ومن ثم، لا توجد إمكانية لنمو رأس المال.

في المقابل، تقدم السندات شيئًا لا تستطيع صناديق الـ”ريت” توفيره للمستثمر، وهو الوعد بسداد أصل الدين عند موعد الاستحقاق؛ حيث يحصل المستثمر دائمًا على القيمة الاسمية للسند إذا لم تتعرض الجهة المصدرة للإفلاس أو أي أزمة أخرى.

هذه الخاصية بالتحديد تجعل السندات وصناديق الـ”ريت” أداتين مختلفتين إلى حد كبير؛ لذلك إذا كان ما يهمك هو سلامة رأس المال بغض النظر عن العوائد الممكنة أو الحماية من التضخم، فقد لا تكون صناديق الـ”ريت” هي الاستثمار الأمثل لك.

لكن ما رأيك لو نظرنا إلى العوائد المتوقعة التي يمكن أن تقدمها الأداتان؟

في حالة السندات، ما تراه عيناك هو ما تحصل عليه في يديك. فلنفترض محض (افتراض) أنك استثمرت 10 آلاف ريال في سند ذي عائد قدره 5%، ومدة استحقاق قدرها 10 سنوات. في نهاية السنوات العشر، ستحصل على الـ10 آلاف ريال؛ وذلك بالإضافة إلى الفائدة التراكمية التي حصلت على مدار عمر السند (10 × 500 ريال) أو 5 آلاف ريال. ومن ثم سيكون المجموع قبل خصم الضريبة على الفوائد 15 ألف ريال.

لكن في المقابل، إذا استثمرت المبلغ نفسه في أحد صناديق الـ”ريت” فإن إجمالي العوائد سيكون كالتالي

لنفترض أنك اشتريت ألف وحدة في صندوق “ريت” مقابل 10 ريالات للوحدة، والصندوق يوفر عائداً قدره 4% (أو 40 هللة) للوحدة. ولنفترض أيضًا أن الأموال المعدلة من العمليات (AFFO) بالصندوق ترتفع بنسبة 4% سنويًّا، والعوائد الموزعة تنمو بذات النسبة، وسعر الوحدة يرتفع بالتناسب مع الزيادة التي تشهدها الـ( (AFFO) والتوزيعات.

الأموال المعدلة من العمليات (AFFO) هي مقياس الأداء المالي المستخدم في تحليل وتقييم صناديق الاستثمار العقاري المتداولة “ريت”. وإلى أن نتناولها بالتفصيل في تقرير قادم، يمكنك أن تعتبرها شيئًا قريبًا من التدفقات النقدية الحرة للشركات.

بالعودة إلى المثال السابق الخاص بصندوق الـ”ريت” بعد 10 سنوات، ستصل قيمة الأرباح السنوية الموزعة من قبل الصندوق إلى 59.3 هللة لكل وحدة، وستبلغ القيمة الإجمالية لاستثمارك 19 ألفًا و812 ريالًا (4 آلاف و992 ريالًا من الأرباح الموزعة المتراكمة، بالإضافة إلى 14 ألفًا و820 هي قيمة وحداتك في ذلك الوقت).

هذا يعني أن هناك فارقًا قدره 4812 ريالًا لصالح صندوق الـ”ريت” بالمقارنة مع السند.

صندوق الـ”ريت”: توزيعات سنوية قدرها 4% تنمو بنسبة 4% سنويًّا

نهاية العام

سعر الوحدة (ريال)

قيمة التوزيعات (هللة)

1

10.40

40

2

10.82

44.3

3

11.25

45

4

11.7

46.8

5

12.17

48.7

6

12.66

50.6

7

13.17

52.7

8

13.7

54.8

9

14.25

57

10

14.82

59.3

499.2

X 1000 وحدة

14820

4992 ريالًا

القيمة الإجمالية للاستثمار

19812 ريالًا

مرة أخرى يجب أن تنتبه إلى الحقيقة الهامة جدًّا، وهي أنه على عكس السندات، لا يوجد تاريخ استحقاق محدد لوحدات صندوق الـ”ريت”، كما لا يوجد ضمان للسعر الذي ستحصل عليه عند بيعها. لكن في الوقت نفسه، لن تحميك السندات من التضخم. وهذا يعني أن قوتك الشرائية معرضة لخطر الانخفاض.

الأسهم الممتازة

في السنوات الأخيرة تحول اهتمام العديد من المستثمرين الذين يبحثون عن عوائد أعلى إلى الأسهم الممتازة. فعلى عكس السندات، لا تمثل الأسهم الممتازة وعدًا من الشركة المصدرة لسداد مبلغ محدد في تاريخ محدد. وفي حالة التصفية أو الإفلاس، يأتي ترتيب حملة الأسهم الممتازة خلف الدائنين.

لكن في الوقت نفسه، يملك حملة الأسهم الممتازة أفضلية على حاملي الأسهم العادية؛ حيث إنه لا يمكن أن يتم توزيع أي أرباح على حاملي الأسهم العادية قبل أن يحصل أصحاب الأسهم الممتازة على حصتهم المقررة من التوزيعات.

يتم تحديد معدل أرباح الأسهم الممتازة في وقت إصدارها، ويظل هذا المعدل ثابتًا طوال مدة إصدار هذه الأسهم. وخلافًا لحملة الأسهم العادية، لا يستفيد أصحاب الأسهم الممتازة من نمو أرباح الشركة المصدرة.

عادةً ما يتم استرداد الأسهم الممتازة من قبل الشركة المصدرة بعد فترة من الزمن -غالبًا بعد 5 سنوات من الإصدار- بالسعر الذي تم إصدارها به. كما يواجه هذا النوع من الأسهم أحيانًا مشكلة في السيولة؛ حيث يصعب شراؤها أو بيعها بحجم كبير، وغالبًا ما يكون هناك فرق كبير بين سعري العرض والطلب عليها.

لكن لماذا يهتم المستثمرون بهذا النوع من الأسهم؟ ببساطة، توفر الأسهم الممتازة في أغلب الأحيان عوائد أعلى من تلك التي توفرها كثير من الأسهم العادية، كما أن للأرباح الموزعة على الأسهم الممتازة أولوية على تلك الخاصة بالأسهم العادية. وهذه النقطة بالتحديد، تصبح مهمة جدًّا بالنسبة إلى المستثمر في الأوقات التي تزداد فيها حالة عدم اليقين حول قوة الاقتصاد.

الملكية المباشرة للعقار

الملكية المباشرة تعني دخولك رسميًّا في القطاع العقاري. هل لديك الوقت الكافي لإدارة تلك العقارات؟ أم أنك تعمل في وظيفة ما بدوام كامل؟ هل تعرف أفضل وقت للبيع والشراء؟

نعرف جميعًا أن شراء العقارات بأسعار رخيصة ثم بيعها بأسعار أعلى، غالبًا ما يكون أكثر ربحيةً من الاحتفاظ بها وإدارتها، اعتمادًا على مناخ السوق. ولكن هل تمتلك القدرة على إدراك متى يكون بيع العقار أكثر ذكاءً من التمسك به وإدارته؟

بالنسبة إلى معظم المستثمرين الأفراد، الاعتماد على الخبراء العقاريين ربما يكون أفضل من وجودهم المباشر في السوق ذاته؛ وذلك لأن إدارة العقارات تحتاج في أكثر الأحيان إلى أناس يتمتعون بمستوى جيد من الخبرة والكفاءة في إدارة هذا النوع من الأصول. والمستثمرون الأفراد غالبًا ما يفتقرون إلى الموارد (الوقت والمال والخبرة) اللازمة.

لا يمكن لأحد أن يجادل في حقيقة أن سيطرتك المنفردة والمباشرة كمستثمر على عقار جيد، ستكون أكثر ربحيةً بالنسبة لك، مقارنةً مع مشاركتك مستثمرين آخرين في وعاء استثماري كبير يضم مجموعة متنوعة من العقارات. ولكن في الوقت نفسه، لا يمكنك أيضًا إنكار حقيقة أن الخيار الأول أكثر خطورةً بكثير من الثاني.

قيمة الاستثمار العقاري يحركها بشكل رئيسي الاقتصاد المحلي. فعلى سبيل المثال، من الممكن جدًّا أن يأتي وقت تشهد فيه العقارات السكنية حالة من الركود في مدينة جدة، في حين نلاحظ أن النوع نفسه من العقارات يمر بحالة من الازدهار في الرياض مثلاً.

الغالبية العظمى من صناديق الاستثمار العقاري هي شركات عقارية تشرف عليها فرق إدارية (من المفترض) أنها تتمتع بمستوى عال من الكفاءة والخبرة والمعرفة، ولديها القدرة على تنمية التدفقات النقدية للصندوق بمعدلات تزيد على معدل التضخم.

إدارة الصندوق الواعية لن تأخذ المخاطرة إلا إذا كانت احتمالات النجاح مرتفعة. وفي ضوء حقيقة أن الصندوق ملزم بتوزيع 90% من دخله على المساهمين، يجب على الإدارة أن تكون حذرة للغاية عند محاولة استثمار الأرباح المحتجزة.

الهدف الرئيسي لصناديق الاستثمار العقاري هو توليد دخل منتظم، لكنها تهتم في الوقت ذاته بتنمية قيمة محفظتها وحجم تدفقاتها النقدية.

باختصار، قد توفر لك الملكية المباشرة في بعض الأحيان أرباحًا أعلى من الاستثمار في صناديق الـ”ريت”، لكن معظم المستثمرين الأفراد ليس لديهم الوقت أو الخبرة اللازمة للانغماس في قطاع العقارات. وفي الوقت نفسه، لا يمتلك الأغلبية الموارد المالية اللازمة لشراء محفظة من العقارات تتمتع بمستوى معقول من التنويع.

ثم نأتي إلى المشكلة الأهم، وهي السيولة: عملية بيع العقار عادةً ما تكون مكلفة ومستهلكة للوقت. وغالبًا لا يتم لك الأمر حين ترغب بذلك. والمشكلة قد تكون أكبر حين يكون البيع هو الطريقة الوحيدة لكسب المال.

تلخيصًا لكل ما سبق: السندات والأسهم الممتازة والملكية المباشرة للعقارات، جميعها تعتبر بدائل ممكنة للاستثمار في صناديق الـ”ريت”. ولكن الأخيرة تختلف عن كل واحدة من تلك الأدوات. وبالمناسبة، ليس بالضرورة أن يكون الأمر “إما هذه أو تلك”؛ فالأفضل والأكثر حكمةً ألا تتكون محفظتك من أداة استثمارية واحدة، مهما بلغت درجة جاذبيتها.

ذات صلة

اترك تعليقاً

لن يتم نشر عنوان بريدك الإلكتروني.

14 + 5 =